Rechtliche Grundlagen der Treppenhausreinigung

Wer in Berlin eine Immobilie verwaltet, kommt an drei Säulen nicht vorbei: dem Bürgerlichen Gesetzbuch, dem Mietrecht und dem Wohnungseigentumsgesetz. Jede dieser Regelungen greift auf eigene Weise in die Organisation der Treppenhausreinigung ein.

BGB paragraph 535 verpflichtet den Vermieter, die Mietsache in einem zum vertragsgemässen Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Das schließt das Treppenhaus ausdrücklich ein. Ein verschmutztes Treppenhaus verletzt diese Pflicht, wenn der Zustand den ordentlichen Wohnstandard unterschreitet.

Betriebskostenverordnung (BetrKV) klassifiziert die Treppenhausreinigung in Nummer 2 als umlegbare Betriebskosten. Das bedeutet: Der Vermieter oder die Hausverwaltung darf die Kosten für die Reinigung vollständig auf die Mieter umlegen, sofern die Reinigung tatsächlich durchgeführt wird. Rechnungen ohne Leistungsnachweis können Mieter zurückweisen.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Situation in Eigentumswohnanlagen anders als im reinen Mietshaus. Hier beschließt die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) über Art, Umfang und Frequenz der Treppenhausreinigung. Der Verwalter führt den Beschluss aus und beauftragt den Dienstleister, trägt aber nicht die Entscheidung.

Was gilt bei WEG-Anlagen?

Rund 40 Prozent der verwalteten Wohnflächen in Berlin fallen unter das WEG. Für Hausverwalter ist das ein wichtiger Unterschied: Im Mietshaus bestimmt die Hausverwaltung das Reinigungsintervall im Rahmen der ordnungsgemässen Verwaltung. In einer WEG braucht es einen Gemeinschaftsbeschluss. Wir empfehlen Hausverwaltungen, beim jährlichen Eigentümerversammlungstermin das Thema Reinigungsintervall aktiv auf die Agenda zu setzen und eine Kosten-Nutzen-Aufstellung vorzulegen.

Praxisfall aus Berlin-Mitte: Eine WEG an der Torstraße hatte seit 2018 kein Treppenhausreinigungs-Intervall mehr beschlossen. Der Verwalter hatte auf eigenes Ermessen monatlich reinigen lassen. Nach einer Beschwerde der Eigentümergemeinschaft stellte sich heraus, dass die Kosten der letzten drei Jahre hätten zurückerstattet werden müssen, weil kein gültiger Beschluss vorlag. Schaden: knapp 9.000 Euro.

Reinigungsintervalle nach Belegungstärke

Die Häufigkeit der Treppenhausreinigung ist keine reine Ermessensfrage. Sie hängt direkt von der Nutzung ab. In Berlin orientieren sich Hausverwaltungen und Gerichte an der Belegungstärke, also der Zahl der Wohnungen und der Höhe der Laufwege.

Wöchentlich

Ein wöchentliches Intervall empfehlen wir für Häuser mit sechs und mehr Wohneinheiten. Das gilt besonders für Altbauten in dicht bebauten Gebieten wie Kreuzberg, Neukölln oder Friedrichshain. Hier ist der Schmutzeintrag durch Fußverkehr, Haustiere undöffentliche Nutzung hoch. Auch Häuser mit Eingang an einer verkehrsreichen Straße brauchen diese Frequenz.

Vierzehntägig

Für Häuser mit drei bis fünf Wohneinheiten reicht in der Regel ein 14-tägiger Rhythmus. Voraussetzung ist eine normale Belegung ohne besondere Belastungen. Die meisten Berliner Altbauten aus den 1920er und 1930er Jahren fallen in diese Kategorie, wenn sie nicht im Erdgeschoss gewerblich genutzt werden.

Monatlich

Ein monatliches Intervall kann bei Zweifamilienhäusern oder sehr gering frequentierten Gebäuden angemessen sein. Hausverwaltungen sollten hier allerdings beachten, dass bei Beschwerden von Mietern ein häufigeres Intervall angebracht sein kann. Ein Berliner Amtsgericht entschied 2024, dass bei sichtbarer Verschmutzung die monatliche Reinigung unzureichend war und der Vermieter zum häufigeren Intervall verpflichtet war.

Was gehört zur Treppenhausreinigung?

Der Leistungsumfang ist genau so wichtig wie das Intervall. Was nicht im Pflichtenheft steht, wird nicht gemacht. Aus unserer Erfahrung mit über 200 betreuten Objekten in Berlin listen wir hier auf, was eine vollständige Treppenhausreinigung umfassen sollte.

• Treppenläufe: Stufen, Podeste und Handläufe feucht wischen. Bei Altbauten mit Holzstufen besonderes Augenmerk auf Kanten und Fugen.
• Flure und Erdgeschosse: Boden reinigen, Ecken auskehren, bei Bedarf wischen. Hier sammelt sich der meiste Schmutz.
• Hauseingangstür: Aussen- und Innenseite der Eingangstür reinigen, incl. Griff und Türklinke. Die Eingangstür ist der erste Eindruck und wird von Berliner Amtsgerichten bei der Mangelbeurteilung herangezogen.
• Briefkästen: Briefkastenanlage von Staub und Schmutz befreien. Nicht reinigen ist ein bei Mieterbeschwerden häufig vorgebrachter Punkt.
• Aufzug: Kabine wischen, Spiegel polieren, Tastenfeld desinfizieren. Bei Häusern mit Aufzug gehört die Kabine zum zentralen Laufweg.
• Fensterflügel: Fensterflügel im Treppenhaus bei Bedarf reinigen. Hier gelten je nach Haus andere Absprachen.
• Lichtschalter und Klingelanlage: Abwischen der häfig berührten Kontaktflächen reduziert die Keimbelastung spürbar.

Wir raten Hausverwaltungen dringend dazu, den Leistungsumfang schriftlich festzuhalten. Eine Checkliste im Reinigungsplan vermeidet Missverständnisse und gibt beiden Seiten Sicherheit.

Kosten der Treppenhausreinigung in Berlin 2026

Die Kosten für die Treppenhausreinigung in Berlin bewegen sich in einer Spanne, die stark von der Hausgrösse, dem Reinigungsintervall und dem Leistungsumfang abhängt. Wir geben hier unsere Erfahrungswerte aus dem laufenden Geschäftsjahr wieder.

Kosten pro Wohnung und Monat (Benchmark 2026)

Als brauchbare Vergleichsgrösse hat sich der Preis pro Wohnung und Monat etabliert. In Berlin liegen die Kosten 2026 in folgenden Bereichen:

Kleine Häuser haben kurze Laufwege und geringen Schmutzeintrag. Mittlere Häuser bilden die grösste Kategorie und den Berliner Durchschnittspreis ab. Bei großen Anlagen spielen Aufzug, mehrere Eingänge und längere Laufwege eine Rolle. In die Kategorie Großkomplexe fallen Siedlungen der Berliner Wohnungsbaugesellschaften.

Zusätzliche Kostenpositionen

Neben der Grundreinigung entstehen regulär zusätzliche Kosten, die Hausverwaltungen im Blick behalten sollten:

• Glas- und Fensterreinigung im Treppenhaus: 1,50 bis 3 Euro pro Wohnung/Monat, wenn sie Teil des Leistungspakets ist.
• Grundreinigung: Einmal jährlich, zusätzlich 3 bis 6 Euro pro Wohnung. Notwendig bei Versmutzung, die durch die reguläre Reinigung nicht mehr zu entfernen ist.
• Winterdienst am Hauseingang: Separate Position, 15 bis 40 Euro pro Monat je nach Flächengrösse. Wird häufig vom gleichen Dienstleister angeboten.

Was Berlin von anderen Städten unterscheidet

Die Berliner Kosten liegen etwa 10 bis 15 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Das hat mehrere Gründe: Die hohe Personalkostendichte, die großräumige Aufteilung der Stadt mit langen Fahrtwegen zwischen Einsatzorten und die starke Nachfrage nach Reinigungskräften. Gleichzeitig drücken die vielen Großwohnanlagen mit Volumenrabatten den Preis im Segment ab 40 Wohnungen nach unten.

Vergabe und Ausschreibung

Eine sorgfältige Vergabe der Treppenhausreinigung spart Geld und vermeidet Daürärger mit dem Dienstleister. Wir zeigen, worauf es bei der Ausschreibung ankommt.

Das Leistungsverzeichnis

Das Herzstück jeder Ausschreibung ist das Leistungsverzeichnis. Darin muss stehen: welche Räume gereinigt werden, in welchem Intervall, mit welchen Mitteln und welchem Standard. Vage Formulierungen wie "Treppenhaus reinigen" führen zu Streit. Besser ist es, konkret zu werden: "Treppenläufe feucht wischen incl. Stufen, Podeste und Handläufe, Durchgangsflure wischen, Hauseingangstür innen und aussen wischen, Briefkastenanlage abwischen, Aufzugkabine wischen und desinfizieren."

Drei Angebote, nicht weniger

Wir empfehlen Berliner Hausverwaltungen, mindestens drei Angebote einzuholen. Dabei relevant: Alle Anbieter müssen auf dem gleichen Leistungsverzeichnis kalkulieren. Ein günstiges Angebot, das weniger Leistung beinhaltet, ist kein Preisvorteil. Als Faustregel gilt: Liegen die Angebote weiter als 20 Prozent auseinander, fehlt bei einem Anbieter eine Position.

Vertragslaufzeit und Kündigungsfrist

Vertragslaufzeiten von zwei Jahren mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Jahresende sind in Berlin üblich. Längere Laufzeiten können Preisnachlässe bringen, binden die Hausverwaltung jedoch ferner länger an einen Dienstleister, der möglicherweise nicht leistet. Wir raten zuinitial zu zwei Jahren mit der Option auf Verlängerung.

Qualitätskontrolle

Ein Reinigungsvertrag ohne Kontrolle ist wertlos. Wir haben in der Praxis gesehen, dass die Qualität innerhalb weniger Wochen nach Vertragsbeginn nachlässt, wenn niemand hinsieht. Standards für die Reinigung sind dabei wichtige Referenzpunkte.

• Regelmässige Begehungen: Hausverwaltungen sollten monatlich eine unangekündigte Begehung durchführen und den Zustand dokumentieren.
• Mangelprotokolle: Jede Abweichung vom Standard wird schriftlich festgehalten und dem Dienstleister mit Fristsetzung zur Nachbesserung mitgeteilt.
• Mieterfeedback einholen: Die Mieter nutzen das Treppenhaus täglich und merken als Erste, wenn die Qualität nachlässt. Ein einfaches Meldeformalismus im Hausaufgang reicht aus.
• Photodokumentation: Fotos vor und nach der Reinigung geben einen objektiven Maßstab. Wir nutzen bei unseren Kunden eine digitale Checkliste mit automatischer Fotodokumentation.

Auf drei consecutive Mangelmeldungen ohne ausreichende Nachbesserung sollte die Hausverwaltung die Kündigung des Reinigungsvertrags prümen. Nachtragaue gibt es nur bei Änderungen der Hausstruktur oder des Reinigungsintervalls.

Die Kombination aus unangekündigten Begehungen, Photodokumentation und Mieterfeedback hat sich in unserer Praxis als wirksamstes Kontrollsystem erwiesen. Wer nur auf Mangelmeldungen der Mieter wartet, hat die Qualität bereits verloren. Proaktivität zahlt sich aus: Hausverwaltungen, die ihre Reinigungsdienstleister regelmäßig kontrollieren, berichten von deutlich weniger Mieterbeschwerden und geringerem Personalwechsel beim Dienstleister. Wir bieten unseren Kunden in Berlin eine digitale Checklisten-App an, die den Kontrollaufwand auf wenige Minuten pro Begehung reduziert und gleichzeitig eine lückenlose Dokumentation sicherstellt.

Konflikte und Mieterforderungen

Treppenhausreinigung ist eines der häufigsten Konfliktthemen zwischen Mietern und Hausverwaltungen in Berlin. Die Beschwerden konzentrieren sich auf wenige Punkte.

Hauptbeschwerdepunkt Nummer eins ist unzureichende Pflege. Mieter bemängeln verschmutzte Stufen, Staub auf Handläufen oder nicht gereinigte Aufzugkabinen. Hier ist die Dokumentation durch die Hausverwaltung entscheidend. Liegen Mangelprotokolle vor, kann die Hausverwaltung den Dienstleister in die Pflicht nehmen. Fehlen sie, haftet gegenüber dem Mieter der Vermieter.

Beschwerdepunkt zwei ist der Reinigungsrhythmus. Mieter fordern häufig ein häufigeres Intervall als vereinbart. Hausverwaltungen können dem nur begegnen, wenn die Vereinbarung sachlich begründet ist. Eine Erhöhung des Intervalls erfordert eine Betriebskostenabrechnung mit entsprechend höheren Kosten pro Wohnung.

Beschwerdepunkt drei betrifft Reinigungsmittel und Geräuche. In sensiblen Häusern, etwa in Prenzlauer Berg oder Charlottenburg, fordern Mieter ökologisch unbedenkliche Mittel. Rechtlich zulassig, sollte diese Vorgabe beim Dienstleister aufgenommen werden.

Praxisfall aus Berlin-Neukölln: Eine Hausverwaltung in der Hermannstraße erhielt über zwei Monate hinweg 14 Beschwerden über mangelnde Treppenhauspflege. Der Dienstleister hatte den Putzplan nicht eingehalten und die Aufzugkabine seit sechs Wochen nicht mehr gewischt. Die Hausverwaltung kündigte den Vertrag fristlos, weil die Pflichtverletzung wiederholt und schwerwiegend war. Ein Berliner Arbeitsgericht bestätigte die Kündigung.

Weitere Informationen zur professionellen Treppenhausreinigung in Berlin finden Sie in unserem Leistungsangebot.