Grundreinigung vs. Unterhaltsreinigung - Unterschied und Kosten

Was ist was? Die Definitionen

Beide Begriffe klingen selbsterklärend, doch in der Praxis zeigen sich hauefig Missverständnisse. Deshalb definieren wir hier klar, was sich dahinter verbirgt.

Unterhaltsreinigung - der regelmässige Erhalt

Die Unterhaltsreinigung ist die turnusmässig durchgeführte Reinigung, die den aktuellen Zustand der Flächen erhalten soll. Sie entfernt tagesaktuellen Schmutz wie Staub, Schmutzspuren, Laub und Flecken, die kurzfristig entstanden sind.

Typische Merkmale:

• Frequenz: Wöchentlich, bei hohen Anforderungen ferner täglich oder mehrfach wöchentlich
• Verfahren: Kehren, feuchtes Wischen, Staubwischen, Bodenreinigung mit Einwirkzeit, Glasreinigung, Toilettenreinigung
• Mittel: Standard-Reinigungsmittel, für den täglichen oder wöchentlichen Einsatz konzipiert
• Equipment: Wischmopps, Staubsauger, Kehrmaschinen, Eimer, Tücher
• Ziel: Sichtbare Sauberkeit aufrecht erhalten, hygienische Bedingungen sicherstellen

In Berliner Mietshäusern ist die Unterhaltsreinigung der Gemeinschaftsflächen durch die Hausreinigungsordnung vorgeschrieben. Wie häufig gereinigt werden muss, hängt von der Anzahl der Wohnungen und der Verkehrsfläche ab.

Grundreinigung - der Neuanfang

Die Grundreinigung ist eine punktuelle, tiefgehende Reinigungsmaßnahme. Sie zielt darauf ab, alle Ablagerungen zu entfernen, die durch die reguläre Unterhaltsreinigung nicht mehr erreichbar sind. Dazu gehören Verkrustungen, alte Versiegelungen, tief sitzende Verfärbungen und Schmutz in Poren.

Typische Merkmale:

• Frequenz: Bedarfsabhängig, meist alle drei bis fünf Jahre, je nach Belastung und Bodenart
• Verfahren: Entfernen alter Versiegelungsschichten (Stripping), Maschinenreinigung mit Einscheibmaschine, Krählofen, Hochdruckreinigung, Nachversiegelung
• Mittel: Spezialreiniger auf Lösemittel- oder Alkalibasis, Entferner für alte Versiegelungen, saure Reiniger für Kalkablagerungen
• Equipment: Einscheibmaschinen (150 bis 300 U/min), Krählöfen, Industriestaubsauger, Schutzkleidung
• Ziel: Ruckführung in einen sauberen Ausgangszustand, Herstellung einer erneuerten Oberfläche

Direktvergleich: Wo liegen die Unterschiede?

Um die beiden Reinigungsarten greifbar zu machen, vergleichen wir sie direkt anhand der wichtigsten Kriterien.

1. Reinigungstiefe: Die Unterhaltsreinigung arbeitet an der Oberfläche und entfernt, was sichtbar sowie durch einfache Wischverfahren erreichbar bleibt. Die Grundreinigung geht tiefer -- sie arbeitet in den Poren des Bodens, in den Fugen zwischen Platten und unter alten Beschichtungen. Bei versiegelten Böden wird die Schutzschicht komplett entfernt, der Boden gereinigt und neu versiegelt.

2. Zeitaufwand: während eine Unterhaltsreinigung eines Berliner Treppenhauses in der Regel 30 bis 60 Minuten dauert, benötigt die Grundreinigung desselben Treppenhauses einen bis zwei volle Arbeitstage -- ein Verhaeltnis von etwa 1:20.

3. Personal: Für die Unterhaltsreinigung reicht meist eine Reinigungskraft. Bei der Grundreinigung kommen häufig zwei bis drei Mitarbeiter zum Einsatz, besonders wenn schwere Maschinen oder das Abschleifen von Böden erforderlich ist.

4. Einschraenkungen: während der Unterhaltsreinigung bleiben die Flächen nutzbar. Für eine Grundreinigung müssen jedoch Bereiche gesperrt und Trocknungszeiten eingehalten werden. In Berliner Mehrfamilienhäusern bedeutet das regelmassig, dass die Reinigung in Etappen über mehrere Tage stattfindet.

DIN-Normen und RAL-Richtlinien

Zwei Normenwerke sind für Hausverwaltungen, die Reinigungsleistungen ausschreiben, zentral: Sie definieren Qualitätsstufen und helfen bei der Vertragsvereinbarung.

DIN 77400 - Gebäudereinigung

Die DIN 77400 beschreibt Qualitätsanforderungen an die Gebäudereinigung, indem sie Reinigungsbereiche nach Nutzungsart unterscheidet und Reinigungsarten definiert. Für den Vergleich von Grund- und Unterhaltsreinigung ist besonders Abschnitt 3 relevant, der die Reinigungsarten klassifiziert.

• Qualitätsstufe 1: Grundreinigung - vollständige Entfernung aller Verschmutzungen und Altbeschichtungen, Rückführung in den ursprünglichen Zustand
• Qualitätsstufen 2 bis 5: Verschiedene Grade der Unterhaltsreinigung, von standardmässig bis anspruchsvoll

Verwalter sollten in Reinigungsverträgen die Qualitätsstufen der DIN 77400 explizit benennen. Das schafft Klarheit bei der Leistungserbringung und bei der Abnahme.

RAL-GZ 921 - Qualitätssicherung Gebäudereinigung

Das RAL-Guetzeichen 921 ist ein Zertifikat, das Reinigungsunternehmen fuehren können und das dokumentiert, dass bestimmte Qualitätsstandards eingehalten werden. Für Auftraggeber ist es ein hilfreiches Kriterium bei der Anbieterauswahl.

Was das Gützeichen garantiert: Geschultes Personal, Einsatz geprüfter Reinigungsmittel, dokumentierte Arbeitsverfahren und eine regelmässige Qualitätskontrolle. Das ist besonders bei der Grundreinigung wichtig, weil hier Fehler teuer werden können - etwa wenn die falsche Chemie einen Marmorboden irreversibel beschädigt.

Praxisfall aus Berlin-Steglitz: Eine Hausverwaltung beauftragte einen günstigen Anbieter mit der Grundreinigung eines Marmorbodens im Eingangsbereich. Der Anbieter nutzte einen sauren Reiniger, der die Kalkstruktur des Marmors angriff. Der Schaden belief sich auf über 8.000 Euro. Ein RAL-zertifiziertes Unternehmen hätte die Materialverträglichkeit vorher geprüft.

Kosten im Vergleich

Die Kostenunterschiede zwischen beiden Reinigungsarten sind erheblich. Hausverwaltungen sollten hier mit klaren Zahlen arbeiten, um budgetieren zu können.

Unterhaltsreinigung: Laufende Kosten

Die Unterhaltsreinigung wird meist als Dauerauftrag beauftragt. Die Kosten beziehen sich auf einen monatlichen Festpreis.

• Treppenhaus, 20 Wohneinheiten: 150 bis 300 Euro pro Monat (wöchentliche Pflege)
• Treppenhaus, 50 Wohneinheiten: 250 bis 500 Euro monatlich
• Bürogebäude, 1.000 qm: 800 bis 1.500 Euro je Monat (wochentags)
• Eingangshalle mit Aufzug: Zusatzkosten 50 bis 140 Euro monatlich

Diese Kosten können vollständig als Betriebskosten umgelegt werden.

Grundreinigung: Einmalkosten

Als Einzelinvestition haengt die Haeufigkeit einer Grundreinigung vom jeweiligen Zustand ab.

• Treppenhaus, pro Etage (15-25 qm): 80 bis 150 Euro
• Aufzugkabine: 60 bis 120 Euro
• Eingangsbereich mit Steinstufen: 140 bis 280 Euro
• Kellerflur, pro 50 qm: 40 bis 90 Euro
• Versiegelung (zusätzlich): 5 bis 15 Euro pro qm

Eine Grundreinigung des gesamten Treppenhauses eines 20-Parteien-Hauses in Berlin kostet in der Regel zwischen 500 und 1.200 Euro, nach Zustand und Bodenart. Umgerechnet auf die jährlichen Kosten eines 5-Jahres-Zyklus bedeutet das 100 bis 240 Euro pro Jahr.

Planungshorizonte für Hausverwaltungen

Wir empfehlen Hausverwaltungen, einen Reinigungsplan zu erstellen, der beide Maßnahmen berücksichtigt. Ein solcher Plan sieht typischerweise so aus:

• Wöchentlich: Unterhaltsreinigung aller Gemeinschaftsflächen
• Jährlich: Zwischenreinigung von intensiv genutzten Bereichen wie Aufzügen und Eingangshallen
• Alle 3 Jahre: Grundreinigung von Treppenhäusern in stark frequentierten Gebäuden
• Alle 5 Jahre: Tiefgreifende Reinigung von Hausfluren in normal frequentierten Gebäuden
• Nach Bedarf: Grundreinigung nach Sanierungen, Mieterwechsel in Gewerbeflächen oder außergewöhnlichen Verschmutzungen

Dieser Plan ist kein starres Schema, sondern dient als Orientierung, die an den individuellen Zustand des Objekts angepasst wird. In Berliner Altbaubezirken wie Prenzlauer Berg, Charlottenburg oder Schoeneberg kann der Bedarf hoeher sein als in neueren Wohnanlagen in Marzahn-Hellersdorf oder Hohenschoenhausen.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Leistungsangebot Grundreinigung Berlin.