Gewerbe gegenüber Wohnung: Wo liegen die Unterschiede?

Die Endreinigung einer Gewerbeimmobilie ist mehr als eine Endreinigung in großem Maßstab. Unterschiede betreffen nicht nur die Fläche, sondern auch die Art der Räume, die verwendeten Materialien und die rechtlichen Anforderungen.

Der wichtigste Unterschied liegt in der Vertragsfreiheit. Während das Wohnmietrecht durch den BGH stark reguliert ist, was Endreinigungsklauseln angeht, gilt im Gewerbemietrecht weitgehend Vertragsfreiheit. Gewerbemieter haben weniger Schutz, eine Klausel, die eine Endreinigung vorschreibt, ist formularmässig meist wirksam, wenn sie klar formuliert ist.

Technische Unterschiede im Überblick:

• Bodenbeläge: Gewerberäume haben häufig Industrieparkett, Nadelfilz-Teppich, Gussasphalt oder Kunststoffbeläge. Jeder Bodenbelag erfordert ein anderes Reinigungsverfahren. Gussasphalt beispielsweise darf nicht mit Wasserreinigung bearbeitet werden.
• SANITAERRÄume: In Bürogebäuden stehen Sanitärräume zur Verfügung, die täglich von zahlreichen Personen genutzt werden. Die Hygieneanforderungen sind deutlich höher als in Wohnungen.
• Küchen und Teeküchen: Gewerbliche Teeküchen unterliegen der Lebensmittelhygieneverordnung, selbst wenn dort nur Kaffee gekocht wird. Fettablagerungen in Dunstabzügen und Kühlschränken müssen entfernt werden.
• Technikräume: Serverräume, Schaltschränke und Haustechnikräume dürfen nur von speziell geschultem Personal gereinigt werden. Staub auf Servern kann zu Ausfällen führen.

Sonderbereiche die besondere Beachtung fordern

Nicht jeder Geschäftsraum ist gleich. Je nach Branche und Nutzung gibt es Bereiche, die bei der Endreinigung zusätzliche Maßnahmen erfordern.

Serverräume und EDV-Räume

Vielleicht der heikelste Bereich bei der Gewerbe-Endreinigung: Serverräume. Hier gilt: Staub ist der Feind. Bereits eine feine Staubschicht auf Lüftungsschlitzen oder Servergehäusen kann die Kühlung behindern und zum Ausfall führen.

Die Reinigung von Serverräumen erfordert:

• Antistatische Reinigungsmittel und Tücher
• Partikelfreie Wischmopps (keine herkömmlichen Haushaltswischer)
• Keine feuchte Pflege im direkten Bereich der Server
• Keine Reinigungsmittel mit Lösungsmitteln in der Nähe von Elektronik
• Dokumentation der Pflege für den Nachmieter

Bereits haben wir vor Ort Serverräume gereinigt, in denen der Vormieter jahrelang keine Sauberkeitsarbeit durchgeführt hatte. Millimeterdick lag der Staub auf den Kabeltrassen. Solche Fälle erfordern Industriestaubsauger und Spezialtücher -- kein Job für eine normale Reinigungsfirma.

Lüftungsanlagen

Müssen Lüftungsanlagen in Geschäftsgebäuden bei Mietende gereinigt werden, hängt vom Mietvertrag ab. Die Reinigung umfasst Luftauslässe, Lüftungskanäle und Filter. Bei kontaminierten Anlagen, etwa in Gastronomiebetrieben, kann eine Lüftungsreinigung erforderlich sein, die nur von zertifizierten Fachbetrieben durchgeführt werden darf.

Labor- und Produktionsräume

Firmen, die Laborräume oder Produktionsflächen nutzen, müssen bei Auszug sicherstellen, dass keine Rückstände von Chemikalien oder anderen gefährlichen Stoffen verbleiben. Gegebenenfalls ist eine Dekontamination nötig, die über eine normale Reinigung hinausgeht. In Berlin betrifft das häufig Startups im Bereich Biotech, die in Kreuzberg oder Mitte Laborräume angemietet haben.

BGV A3 und Arbeitsschutz bei der Gewerbe-Endreinigung

Die Berufsgenossenschaftliche Vorschrift BGV A3 regelt die Sicherheit und den Gesundheitsschutz bei der Arbeit an elektrischen Anlagen. Konkrete Auswirkungen hat das für die Gewerbe-Endreinigung.

Was BGV A3 für die Reinigung bedeutet: Bevor Reinigungsarbeiten an oder nähe elektrischen Anlagen durchgeführt werden, müssen diese freigeschaltet werden. Das betrifft Steckdosen, Leuchten, Schaltschränke und EDV-Anlagen. Der Vermieter oder der ausscheidende Mieter muss sicherstellen, dass die Anlagen vorab stromfrei geschaltet sind.

In der Praxis: Wenn Reinigungskräfte in einem Bürogebäude arbeiten, müssen sie wissen, welche Anlagen unter Spannung stehen. Der Auftraggeber muss einen Freischaltschein zur Verfügung stellen. Fehlt der Freischaltschein, darf die Reinigungsfirma die Arbeiten nicht durchführen -- oder sie tut es auf eigenes Risiko.

Für Reinigungsfirmen, die vor Ort Gewerbeimmobilien reinigen, bedeutet das: Geschult in der Arbeitssicherheit müssen die Mitarbeiter sein. Sie müssen wissen, wie sie sich in der Nähe elektrischer Anlagen verhalten und wie sie Gefahrenquellen erkennen.

Checkliste für die Gewerbe-Endreinigung

Aus unserer Erfahrung mit Gewerbeimmobilien vor Ort haben wir eine Checkliste entwickelt, die alle wichtigen Punkte abdeckt.

Vorbereitung durch den Mieter

• Räumung des gesamten Geschäftsraums (inklusive Keller- und Dachräume)
• Entsorgung von Schadstoffen (Farben, Lösungsmittel, Reinigungsmittel)
• Freischaltung elektrischer Anlagen (Freischaltschein)
• Übergabe aller Schlüssel an die Reinigungsfirma oder den Vermieter
• Dokumentation des Zustands nach dem Räumen (Fotos)

Reinigungsumfang

• Grundreinigung aller Bodenbeläge (je nach Bodenart)
• Pflege aller Sanitärräume inkl. Armaturen und Fliesenfugen
• Küchenreinigung inkl. Dunstabzug, Kühlschrank und Arbeitsflächen
• Fensterreinigung innen und aussen (soweit zugänglich)
• Staubentfernung an allen horizontalen Flächen (Regale, Schränke, Leuchten)
• Säuberung der Eingangsbereiche und Treppenhäuser

Sonderleistungen (je nach Nutzung)

• Serverraum-Sauberkeitsarbeit mit antistatischen Mitteln
• Lüftungsreinigung inkl. Filterwechsel
• Entfernung von Teppichboden (falls vereinbart)
• Dekontamination von Laborflächen
• Pflege von Aussenanlagen und Parkplätzen

Zusätzliche Informationen zur fachgerechten Endreinigung finden Sie in unserem Leistungsangebot für Endreinigung vor Ort.

Kosten der Gewerbe-Endreinigung in Berlin

Stark variieren die Aufwendungen für die Endreinigung einer Gewerbeimmobilie vor Ort. Als Richtwert gilt: 5 bis 15 EUR pro Quadratmeter für Standard-Büroräume. Sonderbereiche wie Serverräume, Laborflächen oder Gastronomie treiben den Preis in die Höhe.

Kostentreiber im Detail:

• Flächengrösse: Kleinräume (unter 100 Quadratmeter) haben einen höheren Quadratmeterpreis als große Flächen, da die Fixkosten für Anfahrt und Personal auf weniger Fläche umgelegt werden.
• Bodenbelag: Eine Grundreinigung von Gussasphalt oder Steinboden kostet mehr als die Säuberung von Laminat oder Nadelfilz.
• Sonderbereiche: Serverräume, Laborflächen oder Lüftungsanlagen erfordern zusätzliches Personal undEquipment.
• Zustand: Ein Raum, der monatelang nicht gereinigt wurde, kostet mehr als ein gepflegter Raum.
• Zeitpunkt: Wochenendarbeit oder kurzfristige Anfragen kosten Aufpreise.

Für ein typisches Bürogebäude in Berlin-Mitte mit 500 Quadratmeter Büro- und Nebenflächen liegen die Kosten für die Abschlussreinigung zwischen 3.000 und 6.000 EUR. Ein Startup-Loft in Friedrichshain mit 150 Quadratmetern kostet etwa 1.000 bis 2.000 EUR je nach Zustand und Bodenbelag.

Mietvertragliche Pflichten: Was Mieter und Vermieter beachten sollten

Aus dem Mietvertrag ergibt sich die Pflicht zur Endreinigung bei Gewerbeimmobilien. Im Gegensatz zum Wohnmietrecht gibt es beim Gewerbemietrecht keine gesetzliche Regelung, die den Mieter von dieser Maßnahme befreit. Es gilt die Vertragsfreiheit.

Typische Klauseln in Gewerbemietverträgen:

• Schonungspflicht: Der Mieter verpflichtet sich, die Räume im besenreinen Zustand zurückzugeben. Was "besenrein" im Gewerbemietrecht bedeutet, ist nicht gesetzlich definiert. In der Praxis verlangen Vermieter häufig eine grundgereinigte Übergabe, was über eine bloße Besenreinigung hinausgeht.
• Endreinigungsklausel: Einige Verträge enthalten eine ausdrückliche Klausel, die den Mieter zur Endreinigung verpflichtet. Die Klausel kann die Durchführung durch einen Fachbetrieb vorsehen oder dem Mieter die Wahl lassen.
• Kostenübernahme: In manchen Verträgen übernimmt der Vermieter die Kosten der Endreinigung und zieht sie von der Kaution ab. In anderen Verträgen trägt der Mieter die Kosten.
• Nachbesserungspflicht: Vermieter haben das Recht, die Qualität der Endreinigung zu prüfen. Bei Mängeln kann eine Nachreinigung verlangt werden.

Was passiert bei Streitigkeiten? Im Gewerbemietrecht gelten kürzere Fristen als im Wohnmietrecht. Mängelrügen müssen prompt nach der Übergabe geltend gemacht werden. Vermieter, die die Endreinigung für unzureichend halten, müssen den Mangel konkret beschreiben und eine Frist zur Nachbesserung setzen. Die Gerichte vor Ort urteilen tendenziell zugunsten des Vermieters, wenn die Endreinigung offensichtlich mangelhaft war.

In unserer Praxis sehen wir häufig Streitigkeiten über den Zustand von Bodenbelägen. Teppichboden, der vom Vormieter jahrelang nicht grundgereinigt wurde, ist nach der Endreinigung durch den Reinigungsdienst nicht immer in einem Zustand, der dem Vermieter genügt. Eine Vorab-Begutachtung hilft hier, die den Ist-Zustand dokumentiert und klare Erwartungen definiert.

Ablauf einer Gewerbe-Endreinigung: Schritt für Schritt

Einem festen Schema folgt der Ablauf einer Gewerbe-Endreinigung, das sich bei Hunderten von Einsätzen vor Ort bewährt hat.

Schritt 1: Begehung und Angebotserstellung. Die Räume werden besichtigt, der Zustand bewertet und ein Angebot erstellt. Dabei erfassen wir Flächengrösse, Bodenbeläge, Sonderbereiche und Zustand. Das Angebot ist fest und enthält alle Positionen.

Schritt 2: Terminvereinbarung. Nach dem Räumungstermin findet die Endreinigung statt. Alle Möbel und Einrichtungsgegenstände müssen zu diesem Zeitpunkt entfernt sein. Leere Räume lassen sich besser und schneller reinigen.

Schritt 3: Reinigung von oben nach unten. Wir beginnen mit den Decken und Wänden, fahren mit den Arbeitsflächen fort und enden beim Boden. Diese Reihenfolge verhindert, dass bereits gereinigte Bereiche wieder verschmutzt werden.

Schritt 4: Sonderbereiche. Serverräume, Lüftungsanlagen und Laborflächen werden von spezialisierten Teams gereinigt. Die Pflege erfolgt parallel zu den Standardbereichen, um den Gesamtaufwand zu minimieren.

Schritt 5: Abnahme und Dokumentation. Nach Abschluss der Reinigung nehmen wir die Räume zusammen mit dem Vermieter oder Mieter ab. Fotos dokumentieren den Zustand, ein Protokoll wird erstellt und unterzeichnet.

Wir bei Immo-Clean GmbH Berlin bieten für Gewerbeimmobilien eine Begehung vor Ort an. Danach erhalten Sie einen festen Preis, der alle Positionen enthält -- keine versteckten Kosten, keine Überraschungen bei der Rechnung.