Gesetzliche Grundlagen der Gartenpflege-Pflicht

Die rechtliche Verankerung der Gartenpflege-Pflicht ergibt sich nicht aus einem einzelnen Gesetz. Mehrere Regelungsbereiche greifen ineinander, und für Vermieter und WEG-Vorstände in Berlin sind vor allem drei Gesetze zentral.

BGB paragraph 823: Die Verkehrssicherungspflicht

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in paragraph 823 die Schadensersatzpflicht wegen unerlaubter Handlung. Wer eine Gefahrenquelle eröffnet oder unterhält, muss die nötigen Vorkehrungen treffen, um andere vor Schäden zu bewahren. Für Grundstückseigentümer bedeutet das: Jeder Gehweg, jedes Treppenhaus und jede Außenanlage muss verkehrssicher sein.

Was heißt das für den Garten? Herabfallende Äste, uneben gewordene Wege, Wurzelwerk, das den Asphalt anhebt, oder glatte Stellen durch Moos und Algen auf Terrassen. All das zählt zu Gefahrenquellen, die der Eigentümer beseitigen muss. Die Pflicht ist nicht auf den öffentlichen Verkehrsraum beschränkt. Sie gilt für jedes Grundstück, das Dritte betreten können oder dürfen.

Aus unserer Erfahrung wissen wir: Die meisten Schadensfälle entstehen nicht durch mutwillige Vernachlässigung, sondern durch schlichte Unkenntnis. Ein Vermieter in Reinickendorf wusste nicht, dass ein morscher Ast seines Apfelbaums eine Gefahr darstellte. Ein Kind im Hof wurde am Kopf getroffen. Die Haftpflichtversicherung des Eigentümers zahlte, doch der Selbstbehalt von 250 Euro hätte sich leicht durch einen jährlichen Baumschnitt vermeiden lassen.

BGB paragraph 535: Die Instandhaltungspflicht des Vermieters

Der Vermieter ist nach paragraph 535 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie whrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Gehört ein Garten zur Mietwohnung, so ist er Teil der Mietsache. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass der Garten nutzbar bleibt.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter den Garten selbst pflegt. Ist der Rasen so stark verfilzt, dass er nicht mehr als Freifläche nutzbar ist, oder sind Bäume so stark gewachsen, dass der gesamte Hof im Schatten liegt und versumpft, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter kann dann eine Mietminderung geltend machen.

WEG-Gesetz: Gemeinschaftsordnung und Teileigentum

Für Wohnungseigentümer-Gemeinschaften regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wie Gemeinschaftsflächen zu verwalten und zu pflegen sind. Gartenflächen, die im Wohnungseigentumsbruchteilsplan ausgewiesen sind, zählen zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie nicht ausdrücklich als Sondernutzungsflache deklariert sind. Das WEG-Gesetz unterscheidet klar zwischen Gemeinschaftseigentum (alle zahlen, alle nutzen) und Sondernutzung (einer nutzt, aber die Gemeinschaft zahlt die Pflege, sofern nichts anderes beschlossen wurde).

Erfahrungsbericht aus Berlin-Neukölln: Eine WEG mit 24 Einheiten stritt sich über drei Jahre, ob die Kosten für einen neuen Rasenroboter über die Gemeinschaftskasse laufen dürfen. Die Eigentümer im Erdgeschoss, die den Garten direkt nutzten, weigerten sich. Erst ein Vermittlungsgutachten des Bezirksamts klarte die Rechtslage: Der Garten war Gemeinschaftseigentum, die Kosten waren gemeinschaftlich zu tragen. Die Anwaltskosten der drei Jahre überstiegen die Kosten des Rasenroboters um das Achtfache.

WEG-Beschlüsse und Abstimmungsschwellen

Die Beschlussfassung in einer WEG folgt klaren Regeln, die viele Vorstände unterschätzen. Nicht jede Frage lässt sich mit einfacher Mehrheit klären.

Einfache Mehrheit (mehr Ja- als Nein-Stimmen)

• Auftrag eines Gärtnerunternehmens für die laufende Saisonpflege
• Festsetzung des Hausgeldes, das die Gartenpflegekosten enthält
• Termin für den jährlichen Kontrollgang der Bäume auf dem eigenen Grundstück

Dreiviertel-Mehrheit (drei Viertel aller Stimmen)

• Dauerhafte Veränderung der Gemeinschaftsgartenflä (Umgestaltung, Neuanpflanzung)
• Abschaffung oder Vergrößerung von Sondernutzungsflächen im Garten
• Bauhilfen oder Zaunveränderungen, die das Erscheinungsbild der Anlage berühren

Einstimmigkeit (alle Eigentümer müssen zustimmen)

• Teilung oder Zusammenlegung von Gartenteilen als Sondernutzungsfläche
• Veräusserung von Gemeinschaftseigentum, das zum Garten gehört
• Bauliche Maßnahmen im Garten, die in das Sondernutzungsrecht eines anderen eingreifen

Wir raten WEG-Vorständen dringend dazu, Gartenpflege-Beschlüsse schriftlich zu fixieren und im Protokoll zu dokumentieren. Gerade bei Streitigkeiten um die Kostenverteilung ist ein ordentliches Protokoll regulär das einzige Beweismittel. Jede WEG sollte einen Pflegeplan haben, der im jährlichen Turnus beschlossen wird. Darin stehen die Monate, die Maßnahmen, die zuständige Firma und die Höhe der Kosten.

Was Berlin besonders macht: Satzungen und Vorschriften

Berlin ist keine durchschnittliche deutsche Stadt, wenn es um Grünflächen geht. Mit über 44 Prozent Wald- und Grünflächenanteil (einschließlich der öffentlichen Parks) hat die Stadt hohe Ansprüche an private Grundstückseigentümer.

Berliner Baumschutzsatzung

Die Baumschutzsatzung schützt jeden Baum mit einem Stammumfang von mindestens 30 Zentimetern (gemessen in einem Meter Höhe). Das gilt auf dem gesamten Stadtgebiet, unabhängig vom Bezirk. Wer einen geschützten Baum fällen, stark zurückschneiden oder mit Herbiziden im Wurzelbereich behandeln will, braucht eine Genehmigung beim bezirklichen Grünflächenamt. Verstöße können mit Bussgeldern bis zu 50.000 EUR geahndet werden.

Für Vermieter und WEGs bedeutet das: Selbst wenn ein Eigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft einen Baum auf seinem Sondernutzungsteil als störend empfindet, darf er diesen nicht eigenmächtig entfernen. Die WEG muss gemeinsam einen Antrag beim Bezirksamt stellen.

Grünordnung und Bezirkssatzungen

Jeder Berliner Bezirk hat eine eigene Grünordnung mit Detailvorschriften. Die wichtigsten Unterschiede:

• Charlottenburg-Wilmersdorf: Strengere Vorgaben an die Gestaltung von Vorgärten an Hauptverkehrsstraßen. Sichtachsen müssen freigehalten werden.
• Friedrichshain-Kreuzberg: Engere Regeln für Dachbegrünung und Rückgewinnung von versiegelten Flächen auf dem Privatgrundstück.
• Pankow und Reinickendorf: Höherer Bestand an alten Baumbänden. Die Bezirkssätze legen Wert auf die Erhaltung historischer Gartenanlagen.
• Neukölln und Spandau: Teilweise größere Grundstücke mit landwirtschaftlich geprägter Geschichte. Hier gelten erhöhte Anforderungen an die Bewahrung von Streuobstbeständen.

Berliner Grünflächenentwicklungsgesetz

Das Grünflächenentwicklungsgesetz des Landes Berlin verpflichtet Grundstückseigentümer, bei Neubauten und großen Sanierungen einen Teil der Grundstücksflache nicht zu versiegeln und begrün zu lassen. Für Bestandsgebäude gilt das Gesetz nicht direkt, doch zahlreiche Bezirkssämter fördern die Entsiegelung privater Flächen finanziell. Eine WEG, die eine versiegelte Hoffläche zurückbauen will, kann beim Bezirksamt einen Antrag auf Förderung stellen.

Das Berliner Klima und die Gartenpflege

Das kontinentale Klima Berlins mit heißen, trockenen Sommern und nasskalten Wintern stellt hohe Anforderungen an die Grünpflege. Die letzten Jahre haben gezeigt, dass Sommer wie 2022 und 2023 mit wochenlangen Hitzeperioden Kämpferpflanzen verdorren liessen. Vermieter und WEGs müssen mit einem Bewässerungskonzept rechnen, das über den einmaligen Giessgang hinausgeht.

Besonders betroffen sind Innenstadtlagen in Mitte, Kreuzberg und Friedrichshain, wo der Hitzeinseleffekt die Temperaturen weiter ansteigen lässt. Außenbezirke wie Zehlendorf oder Köpenick haben zwar größere Grundstücke, dafür jedoch stärkere Probleme mit Grundwasser und ständig feuchten Flächen.

Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter

Die Frage, wer die Gartenpflege bezahlt, führt immer wieder zu Konflikten. Die Rechtslage ist klarer, als diverse Vermieter glauben.

Garten als Teil der Mietwohnung

Wenn der Mieter einen Garten oder eine Terrasse mit der Wohnung angemietet hat, ist dieser Teil der Mietsache. Die Instandhaltungspflicht liegt beim Vermieter. Er kann die Kosten nicht auf den Mieter abwältzen, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine wirksame Klausel, die den Mieter zur Gartenpflege verpflichtet.

Eine solche Klausel ist nur wirksam, wenn sie klar formuliert ist. Formulierungen wie "Mieter pflegt den Garten" sind zu unbestimmt. Es muss heißen, in welchem Umfang, wie häufig und mit welchem Aufwand der Mieter die Pflege übernimmt. Ein BGH-Urteil (Az. VIII ZR 194/12) hat klargestellt, dass eine pauschale Gartenpflegeklausel unwirksam sein kann, wenn der tatsächliche Aufwand den Erwartungen eines normalen Mieters übersteigt.

Umlagefähige Kosten nach Betriebskostenverordnung

Nach paragraph 2 der Betriebskostenverordnung können die Kosten der Gartenpflege auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Das betrifft jedoch nur die laufenden Pflegekosten (Mähen, Beschneiden, Unkrautbekämpfung), nicht hingegen Investitionskosten wie die Neuanlage eines Gartens oder der Einbau einer Bewässerungsanlage.

Für WEGs zählen die Aufwendungen für die Gemeinschaftsgartenpflege zu den gemeinschaftlichen Kosten, die über das Hausgeld abgerechnet werden. Jeder Eigentümer zahlt anteilig nach seinem Miteigentumsanteil. Das gilt außerdem für Eigentümer im Erdgeschoss, die den Garten direkt nutzen, solange kein separater Beschluss zur Kostenübernahme vorliegt.

Häufige Streitfälle und was Betroffene tun können

In 18 Jahren Tätigkeit vor Ort haben wir fast jeden denkbaren Konflikt rund um die Gartenpflege gesehen. Einige Muster kehren regelmäßig wieder.

Nachbar verfallen lässt seinen Garten

Ein Eigentümer in der WEG pflegt seinen Sondernutzungsteil des Gartens nicht. Unkraut wuchert über die Grenze, Insekten breiten sich aus, der Gesamteindruck der Anlage leidet. Was können die anderen Eigentümer tun?

• Schriftliche Aufforderung: Der WEG-Vorstand sollte den betreffenden Eigentümer schriftlich auffordern, den Garten in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Eine Frist setzen (vier bis sechs Wochen).
• Ersatzvornahme beschließen: Wenn der Eigentümer nicht reagiert, kann die Eigentümergemeinschaft eine Ersatzvornahme beschließen. Ein Gärtner wird beauftragt, und die Kosten werden dem saumseligen Eigentümer als Sonderumlage belastet.
• Ordnungsamt einschalten: Bei starker Vernachlässigung, die zu gesundheitlichen Belastungen führt (Ungeziefer, Geruchsbelastung), können betroffene Nachbarn das Ordnungsamt des Bezirks einschalten.
• Unterlassungsklage: Als letztes Mittel kann die WEG auf Unterlassung klagen. Das ist teuer, dennoch in hartnäckigen Fällen wirkungsvoll.

Vermieter versäumt die Gartenpflege

Mieter haben mehrere Möglichkeiten, wenn der Vermieter seiner Pflicht nicht nachkommt:

• Mietminderung: Bei erheblichen Mängeln des Gartens können Mieter die Miete mindern. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab. AG Bochum (Az. 47 C 413/14) sprach eine Minderung von 5 Prozent bei stark verfilztem Rasen und ungepflegten Beeten zu.
• Kosten für Ersatzvornahme geltend bewerkstelligen: Der Mieter kann die Pflege selbst durchführen oder beauftragen und die Kosten von der Miete abziehen, nachdem er den Vermieter erfolglos angemahnt hat.
• Schadensersatz: Wenn durch die Vernachlässigung ein Schaden entsteht (ein Ast fallt auf das Auto des Mieters), haftet der Vermieter über seine Privathaftpflichtversicherung.

Versicherung: Was Mieter und Eigentümer wissen müssen

Die Gartenpflege berührt mehrere Versicherungsbände. Wer hier die falschen Annahmen trifft, riskiert finanzielle Schäden.

Private Haftpflichtversicherung

Jeder Grundstückseigentümer braucht eine private Haftpflichtversicherung, die das Grundstück einschließt. Sie deckt Schäden ab, die Dritte auf dem Grundstück erleiden. Ein herabfallender Ast, der einen Passanten verletzt, ein nasser, rutschiger Gehweg auf dem Grundstück, ein Stolperstein im Garten: All das zählt zum Deckungsbereich.

Für Vermieter mit mehreren Objekten empfiehlt sich eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Sie übernimmt die Kosten auf allen zum Versicherungsbestand gehörenden Grundstücken und ist in der Regel günstiger als Einzelversicherungen für jedes Objekt.

Wohngebäudeversicherung

Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden am Gebäude selbst, nicht am Garten. Doch wenn ein Baum auf das Haus fällt und es beschädigt, greift die Wohngebäudeversicherung für den Gebäudeschaden. Die Kosten für den Baum und seine Wurzel werden häufig von der Haftpflichtversicherung getragen, sofern der Baum ein Sturmopfer war und vorher gesund erschien.

Stand ein Baum jedoch bereits vor dem Sturm auf der Totholz-Liste des WEG-Vorstands und wurde trotzdem nicht entfernt, kann die Versicherung die Leistung verweigern. Sie beruft sich dann auf grobe Fahrlässigkeit des Eigentümers. Darum ist die Dokumentation von Baumkontrollen so wichtig.

Weitere Informationen zur fachgerechten Gartenpflege in Berlin finden Sie in unserem Leistungsangebot.