Reinigungspflicht: Was das Mietrecht vorgibt

Das deutsche Mietrecht regelt die Treppenhausreinigung nicht mit einem eigenen Paragraphen. Vielmehr leitet sich die Pflicht aus der allgemeinen Instandhaltungspflicht des Vermieters ab -- BGB paragraph 535 Absatz 1 bestimmt, dass Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemässen Gebrauch tauglichen Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten haben.

Dieser Gebrauch umfasst selbstverständlich die Bewohnung der Wohnung. Wer sie nur über ein verdrecktes, nach Urin riechendes Treppenhaus erreicht, dessen vertragsgemässer Gebrauch ist eingeschränkt -- die Berliner Amtsgerichte haben das in zahlreichen Entscheidungen bestätigt.

Was gehört zur vertragsgemässen Reinigung?

Kein Gesetz schreibt vor, wie regelmässig ein Treppenhaus geputzt werden muss. Die Rechtsprechung orientiert sich an der sogenannten Verkehrsauffassung. In einem Berliner Mehrfamilienhaus mit mehreren Parteien bedeutet das in der Regel:

• Treppen und Podeste: Wischen mindestens einmal wöchentlich, in Hausen mit vielen Parteien eher zweimal
• Handläufe und Treppengeländer: Feucht abwischen wöchentlich
• Eingangsbereich und Windfang: Täglich kehren, bei Bedarf feucht wischen
• Aufzug: Wischen und Reinigen der Kabinenflächen wöchentlich
• Fenster im Treppenhaus: Innenreinigung mehrmals jährlich, nach Bedarf
• Postfachanlage und Klingelanlage: Reinigung bei Bedarf, mehrmals jährlich

In Berliner Altbauvierteln wie Prenzlauer Berg oder Neukölln reicht die wöchentliche Pflege wiederholt nicht aus, weil die hohen Verkehrsaufkommen an Hausfluren mit vielen Parteien ständig Schmutz eintragen. Wir beobachten in unserer Praxis, dass 14-tägige Intervalle nur bei sehr kleinen Haushalten mit 2 bis 3 Wohnungen als ausreichend gelten können.

Mietminderung bei unzureichender Treppenhausreinigung

Diese Frage beschäftigt Mieter in Berlin ständig. Die kurze Antwort: Ja, eine Mietminderung ist möglich, jedoch die Hürden sind höher als verschiedene glauben.

Die Voraussetzungen im Detail:

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss die Möglichkeit haben, den Mangel abzustellen. Hat er einen Reinigungsdienst beauftragt, der seine Arbeit nicht ordentlich macht, muss der Vermieter diesen Vertrag kündigen oder nachbessern. Solange der Vermieter nachweislich an einer Lösung arbeitet, ist eine Mietminderung nur eingeschränkt möglich. Mieter sollten daher immer zuerst den Dialog suchen, bevor sie zur Mietkürzung greifen.

• Es muss ein tatsächlicher Mangel vorliegen. Blösser Unmut über den Zustand reicht nicht. Der Schmutz muss den vertragsgemässen Gebrauch der Wohnung spürbar einschränken.
• Der Mieter muss den Mangel angemeldet haben. Eine formlose Mail oder ein kurzes Gespräch auf dem Hof reicht nicht. Empfohlen wird ein Einschreiben mit Rückschein oder ein mindestens einfacher Brief per Post.
• Es muss eine angemessene Frist gesetzt worden sein. Ohne Fristsetzung ist eine Mietminderung nicht wirksam. Die Frist beträgt üblicherweise zwei bis drei Wochen, je nach Schwere des Mangels.
• Die Minderung muss sofort erklärt werden. Wer die Miete kürzt, muss das dem Vermieter gegenüber aktiv mitteilen und die Minderung begründen. Stille Kürzung ist unzulässig.

Die Berliner Rechtsprechung zur Höhe der Mietminderung variiert stark. Bei leichten Verschmutzungen hat das Amtsgericht Mitte in einem Fall aus dem Jahr 2023 eine Minderung von 3 Prozent für angemessen erachtet. Bei massiven Mangeln wie dauerhafter Verschmutzung, unangenehmen Geräuchen und verstopften Zugängen haben Berliner Gerichte bis zu 10 Prozent zugesprochen.

Praxisfall Berlin-Friedrichshain: Ein Vermieter hatte die Treppenhausreinigung seit sechs Monaten komplett eingestellt, weil er sich mit dem Reinigungsdienst zerstritten hatte. Das Amtsgericht Friedrichshain-Kreuzberg erkannte eine Mietminderung von 8 Prozent für den Zeitraum der Nichtreinigung an. Der Vermieter musste außerdem die nachgezahlten Mietanteile als Schadensersatz übernehmen.

Kosten der Treppenhausreinigung als Betriebskosten

Hier kommt es häufig zu Missverständnissen. Die Kosten der Treppenhausreinigung gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten nach paragraph 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Vermieter dürfen diese Kosten den Mietern berechnen.

Dabei ist jedoch die Umlagebasis entscheidend. Die Kosten müssen nach einem Schlüssel verteilt werden, der im Mietvertrag vereinbart ist -- üblicherweise nach Wohnfläche oder Personenzahl. Vermieter dürfen nicht einfach einen Pauschalbetrag schätzen. Jede Abrechnung muss mit Rechnungen des Reinigungsdienstes belegt werden. Fehlen diese Belege, kann der Mieter die Nachzahlung verweigern, bis eine korrekte Abrechnung vorliegt.

Was den Mietern in Rechnung gestellt werden darf:

• Tatsächliche Reinigungskosten: Die Kosten des Reinigungsdienstes, der das Treppenhaus putzt
• Reinigungsmittel und Verbrauchsmaterial: Putzmittel, Wischmopp, Eimer, Besen und ähnliches
• Kosten für Reinigungspläne und Kontrollen: Soweit diese durch den Reinigungsdienst erbracht werden

Was Vermieter beachten müssen:

• Genauigkeit in der Nebenkostenabrechnung: Die Kosten müssen einzeln ausgewiesen werden. Pauschalen ohne Belege sind unwirksam.
• Vorschüsse müssen angemessen sein: Die monatlichen Nebenkostenvorschüsse sollten sich an den tatsächlich zu erwartenden Kosten orientieren.
• Keine Umlage unbestellter Leistungen: Ein Putzdienst, den kein Mieter bestellt hat und der nicht im Mietvertrag vereinbart wurde, kann nicht ohne weiteres in die Nebenkostenabrechnung einfließen.

In unserer täglichen Arbeit begegnen uns immer wieder Nebenkostenabrechnungen, bei denen die Treppenhausreinigung ungenau oder mit zu hohen Posten abgerechnet wird. Mieter sollten hier genau hinschauen und Abrechnungen kritisch prüfen -- der Berliner Mieterverein bietet dafür Vorlagen und Hilfestellung an.

WEG vs. Mietwohnung: Wo liegen die Unterschiede?

Dieser Punkt ist wichtig, weil die Rechtslage je nach Wohnform deutlich abweicht. In einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) gelten andere Regeln als in einem reinen Mietshaus.

Der häufigste Irrtum: Viele Mieter in WEG-Häusern wissen nicht, dass sie weder direkten Anspruch auf eine bestimmte Reinigungsfrequenz haben noch den Reinigungsdienst selbst bestimmen können. Die Eigentümerversammlung entscheidet über den Umfang der Reinigung und den dafür veranschlagten Etat. Mieter in WEG-Häusern können sich lediglich an den Vermieter wenden, der als Eigentümer sein Stimmrecht in der Versammlung geltend machen kann.

In einer WEG:

• Die Treppenhausreinigung wird über das Hausgeld finanziert. Jeder Wohnungseigentümer zahlt nach seinem Miteigentumsanteil.
• Die Reinigungspflicht ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung und den Wirtschaftsplänen der WEG.
• Beschlossen wird die Reinigung in der Eigentümerversammlung. Stimmenmehrheit entscheidet.
• Einzelne Eigentümer können die Pflege nicht eigenmächtig anordnen oder verweigern.
• Die Kosten zählen zu den allgemeinen Hausgeldkosten, nicht zu den Sonderumlagen.

Im Mietshaus:

• Der Vermieter organisiert die Reinigung und trägt gegenüber den Mietern die Verantwortung.
• Die Kosten werden als Betriebskosten den Mietern weitergegeben (siehe oben).
• Mieter haben einen direkten vertraglichen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf ordnungsgemässe Pflege.
• Die Hausverwaltung handelt als Erfuellungsgehilfe des Vermieters.

In der Praxis sehen wir häufig, dass sich Vermieter und WEG-Vorstände in Berlin unsicher sind, welche Regelung auf ihr Haus zutrifft. Besonders bei Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen bleiben oft alte Vertragsstrukturen bestehen, die nicht mehr aktuell sind.

Hausgeld vs. Vermieterverantwortung: Das Hausgeld einer WEG umfasst alle gemeinschaftlichen Kosten, also auch die Treppenhausreinigung. Bei einer reinen Mietwohnung organisiert der Vermieter die Reinigung und legt die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter um. Der Vermieter kann das Hausgeld seinerseits als Betriebskosten weitergeben, sofern die Abrechnung stimmt und die Kosten tatsächlich angefallen sind.

Tiere, Schuhregale und Kinderwagen im Treppenhaus

Dieses Thema sorgt in Berlin für mehr Streit als fast jedes andere. Jeder kennt die Situation: Ein Nachbar stellt sein Schuhregal vor die Wohnungstür, ein anderer parkt den Kinderwagen dauerhaft im Erdgeschoss, und der Hund des dritten hat das Treppenpodest markiert.

Was ist mit Gegenständen im Treppenhaus?

Das Treppenhaus ist eine Gemeinschaftsfläche. Niemand hat dort ein alleiniges Aufstellungsrecht. Berliner Amtsgerichte haben mehrfach entschieden, dass Schuhregale, Blumenkästen, Garderoben und ähnliche Gegenstände nicht dauerhaft im Treppenhaus aufgestellt werden dürfen. Das gilt gleichfalls für Kinderwagen, sofern sie nicht nur kurzzeitig abgestellt werden.

Ausnahmen gibt es bei engen Wohnverhältnissen, etwa in Altbauwohnungen ohne ausreichend Stauraum. Hier können Gerichte im Einzelfall eine Duldungspflicht anerkennen, wenn die Gegenstände den Verkehr im Treppenhaus nicht wesentlich behindern und optisch nicht stören.

Haustiere und Sauberkeit im Hausflur

Hundebesitzer in Berlin haften für Schmutz, den ihre Tiere im Treppenhaus hinterlassen. Der Vermieter kann vertraglich festlegen, dass Hunde im Treppenhaus an die Leine genommen werden müssen. Verstösse gegen solche Regeln können abgemahnt werden. Bei wiederholten Verstößen ist sogar eine Kündigung möglich.

Was viele Mieter nicht wissen: Der Vermieter ist nicht für den Schmutz verantwortlich, den ein einzelner Mieter oder dessen Haustier verursacht. Hier greift die sogenannte Rechte und Pflichten aller Mieter untereinander. Wenn Mieter A den Hund von Mieter o im Treppenhaus beobachtet, sollte er den Vermieter informieren, damit dieser tätig wird.

Wir erleben in unserer Arbeit jederzeit wieder, dass gerade bei Haustieren die Fronten verhärtert sind. Eine regelmäßige, gründliche Treppenhauspflege nimmt hier allerdings einen großen Teil des Konfliktpotenzials heraus, weil Beläge und Gerüche gar nicht erst entstehen können.

So dokumentieren Mieter unzureichende Reinigung richtig

Wer eine Mietminderung anstrebt oder den Vermieter zum Handeln bewegen will, braucht Beweise. Gerichte in Berlin verlangen eine nachvollziehbare Dokumentation. So gehen Mieter am besten vor:

Die Dokumentation sollte über einen Zeitraum von mindestens vier Wochen geführt werden. Einzelfotos von einem einzigen Tag reichen vor Gericht nicht aus, um einen dauerhaften Mangel zu belegen. Regelmässige Fotos mit Datumserfassung über mehrere Wochen zeigen dagegen ein klares Bild von der nachhaltigen Vernachlässigung. Ergänzend empfiehlt sich ein kurzes schriftliches Protokoll, in dem Zustand und Datum der jeweiligen Beobachtung notiert werden.

• Fotos mit Datum: Smartphone-Fotos reichen aus, sofern das Datum sichtbar ist. Ideal ist es, mehrere Aufnahmen aus verschiedenen Winkeln zu machen und dabei einen Gegenstand mit einzuordnen, der die Grösse des Mangels verdeutlicht.
• Zeugen: Andere Mieter im Haus können als Zeugen für den Dauerzustand aussagen. Das wiegt vor Gericht schwerer als Einzelbeobachtungen.
• Schriftliche Mangelanzeige: Einschreiben mit Rückschein oder Boten, der die Übergabe bestätigt. Per Mail ist nur ausreichend, wenn der Mietvertrag die Mailadresse des Vermieters als offiziellen Kommunikationsweg festlegt.
• Fristsetzung: Klare Angabe, bis wann der Mangel behoben sein soll. Zwei bis drei Wochen gelten bei der Treppenhauspflege in der Regel als angemessen.
• Wiederholung: Wenn nach der ersten Mangelanzeige nichts passiert, erneut mahnen und dabei auf die bevorstehende Mietminderung hinweisen.

Wir raten davon ab, sofort zur Mietminderung zu greifen, ohne den Vermieter vorher in Kenntnis gesetzt zu haben. Berliner Amtsgerichte werten eine unangekündigte Mietminderung häufig als unberechtigt.

Berliner Amtsgerichtfälle zur Treppenhausreinigung

Die Berliner Gerichte haben in den vergangenen Jahren eine Reihe von Entscheidungen getroffen, die für Mieter und Vermieter gleichermaassen massgeblich sind:

• AG Mitte, 2023: Eine Mietminderung von 3 Prozent wurde als angemessen erachtet, weil das Treppenhaus zwar geputzt wurde, doch die Fenster im Hausflur seit Monaten nicht gereinigt waren und die Beläge auf den Treppenstufen deutlich sichtbar waren.
• AG Friedrichshain-Kreuzberg, 2022: Bei komplett eingestellter Pflege über sechs Monate wurde eine Mietkürzung von 8 Prozent zugesprochen.
• AG Neukölln, 2024: Ein Vermieter, der die Putzfrequenz ohne Ankündigung von wöchentlich auf monatlich reduzierte, musste den Mieter darauf hinweisen. Die pauschale Reduzierung ohne Einigung wurde als Mangel gewertet.
• AG Charlottenburg, 2023: Schuhregale im Treppenhaus dürften dauerhaft nicht aufgestellt werden, sofern sie den Durchgang behindern. Der Vermieter wurde verpflichtet, die Entfernung durchzusetzen.

Tipp des Berliner Mietervereins

Der Berliner Mieterverein empfiehlt Mietern, ständig ein kurzes Reinigungstagebuch zu führen. Darin werden Datum, Zustand des Treppenhauses und eventuelle Beschwerden notiert. Das Tagebuch kann vor Gericht als Belag dienen und die Glaubwürdigkeit der Zeugenaussagen stärken. Der Mieterverein bietet seinen Mitgliedern außerdem Vorlagen für Mangelanzeigen und Mietminderungsschreiben an.

Weitere Informationen zur professionellen Treppenhausreinigung in Berlin finden Sie in unserem Leistungsangebot.