Heizungsanlage monatlich prüfen

Die Heizung ist in der Hauptstadt eine der wichtigsten technischen Anlagen. Für vier bis fünf Monate im Jahr ist sie in Betrieb, den Rest des Jahres muss sie bereitstehen. Der Gebäudeservice und Hausmeister führt monatlich eine Sichtkontrolle durch, die folgende Punkte umfasst.

Was der Hausmeister prüft

• Druckanzeige am Ausdehnungsgefäss: Der Anlagendruck sollte bei kalter Anlage zwischen 1,0 und 2,0 bar liegen. Liegt der Druck darunter, gibt es wahrscheinlich Wasser im System verloren. Das muss sofort gemeldet werden.
• Kesseltemperatur und Vorlauftemperatur: Die Werte müssen im ordnungsgemässen Bereich liegen. Abweichungen deuten auf Störungen hin.
• Sichtprüfung auf Undichtigkeiten: Rohrleitungen, Ventile, Pumpen und Anschlüsse auf Wasseraustritt kontrollieren. Schon ein Tropfen kann auf einen sich verstärkenden Schaden hindeuten.
• Brenner und Abgasanlage: Sichtprüfung auf Rauchbildung, Verfärbungen und ungewöhnliche Geräusche. Die messtechnische Abgasprüfung führt der Schornsteinfeger durch, nicht der Hausmeister.
• Thermostatventile in den Wohnungen: Funktionieren die Ventile? Stimmt die Raumtemperatur mit der Solltemperatur überein? Beschwerden von Mietern aufnehmen und weiterleiten.

örtliche Besonderheit: In Altbauten in Prenzlauer Berg, Charlottenburg oder Neukölln sind die Heizungsanlagen regulär über 30 Jahre alt. Der Anteil an Mängeln ist hier deutlich höher als in Neubauten in Friedrichsfelde oder Hohenschönhausen. Der Hausmeister sollte bei solchen Anlagen besonders gründlich prüfen.

Jährliche Wartung durch den Heizungsbauer

Neben der monatlichen Sichtkontrolle durch den Hausmeister im Rahmen des Gebäudeservice ist die jährliche Wartung durch einen zertifizierten Heizungsbauer gesetzlich vorgeschrieben (EnEV, paragraph 11). Der Hausmeister bereitet diese Wartung vor, begleitet den Heizungsbauer vor Ort und dokumentiert das Ergebnis.

Aufzugsanlage monatlich prüfen

Personenaufzüge müssen nach der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) regelmässig geprüft werden. Der Hausmeister trä gt hier die Verantwortung für die tägliche und monatliche Kontrolle.

Monatliche Prüfpunkte

• Notruf und Alarmierung: Der Notruf im Fahrkorb muss funktionieren. Das bedeutet: Klinke abnehmen und prüfen, ob eine Verbindung zur Notrufzentrale oder zum Hausmeister besteht. Die Notrufzentrale muss erreichbar sein.
• Beleuchtung im Fahrkorb und im Schacht: Alle Lampen müssen funktionieren. Ausgefallene Lampen sofort ersetzen. Eine unbeleuchtete Kabine ist ein Sicherheitsrisiko und führt zu Mieterbeschwerden.
• Türschließer und Lichtschranken: Die Türen müssen vollständig schließen und öffnen. Lichtschranken auf Funktion prüfen. Eine störende Türschließung muss sofort gemeldet werden.
• Fahrverhalten: Ruckfreies Anfahren und Abbremsen, korrekte Etagenpositionierung (kein Versatz zwischen Kabine und Etage). Ungewöhnliche Geräusche aufnehmen.
• Zustand der Kabine: Wände, Boden und Decke auf Schäden prüfen. Belüftung im Kabine funktioniert?

Wichtig: Die Prüfung nach BetrSichV durch einen Sachverständigen muss je nach Aufzugsart jährlich oder alle zwei Jahre durchgeführt werden. Der Hausmeister bereitet diese Prüfung vor und stellt sicher, dass alle vorher festgestellten Mängel behoben sind.

Brandschutz monatlich kontrollieren

Brandschutz ist ein Thema, das in einheimischen Mietshäusern häufig vernachlässigt wird. Dabei reicht ein einziger Fehler, um Katastrophen auszulösen.

Monatliche Brandschutzprüfung

• Brandmeldeanlage: Prüfung auf Funktion, soweit eine vorhanden ist. In der Stadt sind Brandmeldeanlagen in Gebäuden ab einer bestimmten Höhe und in besonderen Bauten vorgeschrieben.
• Feürlöscher: Druckanzeige prüfen (grüner Bereich). Siegel unversehrt? Loses Loch in der Siegelung bedeutet, dass der Löscher benutzt wurde und neu gefuellt werden muss.
• Notausgänge und Fluchtweger: Sind Türen verschlossen, die offen sein müssen? Sind Fluchtweger frei von Hindernissen? In älteren Altbauten mit engen Treppenhäusern ist das ein Dauerthema, weil Mieter Fahrräder oder Kinderwagen abstellen.
• Rauchmelder: Batterien prüfen. In der Hauptstadt sind Rauchmelder in Wohnungen seit 2017 gesetzlich vorgeschrieben (Berliner Rauchmelderpflichtverordnung). Der Hausmeister kontrolliert die Rauchmelder in den Gemeinschaftsflächen.
• Feuerschutzabschottungen: Türen zwischen Brandabschnitten müssen selbstschließend sein. Die Funktionsfähigkeit monatlich prüfen.

Wasserversorgung und Abwasser

Wasser- und Abwassersysteme müssen monatlich kontrolliert werden, um Schäden frühzeitig zu erkennen und Wasserverluste zu minimieren.

• Wasserzähler: Alle Wohnungs- und Hauswasserzähler auf Funktion prüfen. Ein Zähler, der bei geschlossenen Entnahmestellen läuft, deutet auf eine Undichtigkeit im System hin.
• Abflussrohre: Geruchsbildung in Kellern und Waschkäusern auf Abflussprobleme hindeuten. Laufen alle Abflüsse frei?
• Rückstausicherungen: In der Region gibt es viele Gebiete mit gemischtem Kanalisationssystem. Bei Starkregen kann Abwasser in die Keller zurücksteigen. Rückstauklappen müssen jährlich geprüft werden, der Hausmeister nimmt sie in die monatliche Kontrolle auf.
• Trinkwasseranlage: In großen städtischen Gebäuden mit Zirkulationsleitung muss die Trinkwassertemperatur kontrolliert werden. Die Legionällenprüfung führt der Fachbetrieb durch, der Hausmeister überwacht die Einhaltung.

In Berliner Altbauten sind die Wasserleitungen häufig aus Guss oder Stahl und entsprechend anfaellig für Korrosion. Der Hausmeister sollte bei seinen monatlichen Kontrollen besonders auf braeunliche Verfaerbungen am Wasser achten, die auf Rost in den Leitungen hindeuten. Zusätzlich empfehlen wir eine jaehrliche Legionellenprüfung in allen Gebäuden mit zentraler Warmwasserversorgung. Die Berliner Gesundheitssaemter können bei nachgewiesener Belastung die Spaerrung einzelner Wasserentnahmestellen anordnen. Eine vorbeugende Kontrolle der Rohrverbindungen im Kellergebiet gehoert ebenfalls zum monatlichen Kontrollumfang. Hier geht es darum, Feuchtigkeitsnester an Isolierungen und Muffen fruehzeitig zu erkennen, bevor es zu versteckten Leckagen kommt.

Wintervorbereitung in Berlin

Der Winter in der Hauptstadt bringt spezifische Herausforderungen für die Gebäudetechnik. Der Hausmeister muss rechtzeitig vorbereiten.

• Frostschutz: Alle Aussenwasserhähne vor dem ersten Frost abdrehen und entleeren. Wasserleitungen in unbeheizten Bereichen (Kellerräume, Garagen) auf Frostschutz prüfen.
• Heizung auf Frostschutz einstellen: Auch in leerstehenden Wohnungen muss die Heizung auf mindestens 10 bis 12 Grad eingestellt sein, um Frostschäden an Rohren zu verhindern.
• Winterdienst-Material: Streugut (Sand, Split, Salz) vorrätig halten. Streuwagen und Schaufeln bereitstellen. Kontrollieren, ob die Bestellung für die Saison ausreicht.
• Dachrinnen und Fallrohre: Laub entfernen, bevor es den Rinnen verstopft. Zugefrorene Dachrinnen führen zu Wasserschäden an der Fassade.
• Tränenrohre: Zustand prüfen. Geländer-Tränenrohre an Berliner Altbauten sind anfällig für Verstopfungen im Winter.

Der Berliner Winter kann gravierend sein: Temperaturen von minus 15 Grad sind keine Seltenheit, und Frostperioden von einer Woche und laenger kommen reglenmaessig vor. Die Folgen unzureichender Vorbereitung sind jedes Jahr gleich: Berstende Wasserrohre in unbeheizten Kellern, zugefrorene Dachrinnen mit anschließenden Wasserschaeden an der Fassade und Streugutmangel bei den ersten Glatteisnaechten. Wir empfehlen Hausverwaltungen, die Wintervorbereitung spaetestens im Oktober abzuschließen. Ein Checklistenvordruck für den Hausmeister liegt unserem Gebäudeservice bei und kann auf die spezifischen Gegebenheiten des jeweiligen Objekts angepasst werden. Im Zweifelsfall vermitteln wir den Kontakt zu Fachbetrieben für Heizungs- und Sanitaerarbeiten.

Dokumentation: Nichts gilt, was nicht notiert ist

Die monatliche Kontrolle der technischen Gebäudeausrüstung ist wertlos, wenn sie nicht dokumentiert wird. In Berlin geraten Hausverwaltungen und WEGs häufig in rechtliche Auseinandersetzungen mit Mietern. Hier zählt nur die schriftliche Dokumentation.

Was in den monatlichen Bericht gehört:

• Datum und Uhrzeit der Kontrolle
• Geprüfte Anlagen und Bereiche
• Festgestellte Mängel mit Beschreibung und Fotos
• Ergriffene Sofortmaßnahmen
• Meldungen an Fachfirmen mit Datum und Referenznummer
• Namen des prüfenden Hausmeisters

Praxisfall aus Spandau: Eine WEG mit 48 Wohneinheiten hatte über Jahre keine dokumentierten Hausmeisterkontrollen durchgeführt. Nach einem Wasserschaden im Keller stellte sich heraus, dass eine undichte Leitung seit Monaten lief. Die Versicherung verweigerte die Zahlung, weil der Schaden bei rechtzeitiger Kontrolle hätte verhindert werden können. Die WEG trug den Schaden von über 25.000 Euro selbst.

Weitere Informationen zu unseren Hausmeister-Dienstleistungen finden Sie in unserem Leistungsangebot Hausmeisterservice Berlin.

Die Dokumentation dient nicht nur dem Selbstschutz. Sie ist auch eine wertvolle Grundlage für die Jahresabrechnung der Hausverwaltung, für Eigentuemerversammlungen und für die Nachverfolgung wiederkehrender Schäden. Wir haben festgestellt, dass Gebäude mit konsequenter Dokumentation ihre Instandhaltungskosten langfristig um 15 bis 20 Prozent senken. Der Grund: Probleme werden frueh erkannt und behoben, bevor sie zu teuren Schäden fuehren. Eine digitale Lösung mit Foto-Upload und automatischer Datum-Stempel erleichtert dem Hausmeister die Arbeit und sorgt für eine lueckenlose Akte.